这几天，对于购房者来说，利好消息在不断传来。比如公积金政策向宽松调整，又比如一些地方对于刚需、首改的政策性支援。请原谅笔者在这里没有为刚需和首改加上“引号”，因为，未来的很长一段时间恐怕它们都将成为市场的主角，从而成为房地产行业的一个常用名词。

但是，与以往的政策回调造成的影响不同，这一次，多数购房者并不认为短期内房价会上涨。本刊市场版的消息就显示，央行全国性的调查问卷结果表明只有15.6%的人认为二季度房价会涨，而准备购房的居民占比也进一步下降。

 

对于这样的市场反馈，意外之中带有必然。如果把目光回到党的十八届三中全会之前，我们会很清晰地记起关于“长效机制”的一些表述。而从2010年以来的调控政策来看，也已经很明显地针对不同需求进行了分类调控，比如施行差别化信贷政策，避免误伤刚需。这些，都为稳定预期起到了积极的作用。

 

长效机制中的重要一点，也是最为基础和核心的一点，就是增加保障房和自主性住房的供应，同时继续抑制投机投资性购房。如果在近期开始的一轮宽松政策之下，房价真如多数消费者预测的那样没有出现大幅波动，那么应该可以证明：调控的长效机制已经开始显现初步效果，市场预期趋于稳定了。尽管，房产税试点还没有进一步扩围。

 

事实上，随着不动产登记施行和房产税推出预期而产生的挤出效应，一部分旧有的消费群体正在变成房源的输出者，加之城镇化重心的下移，市场购买主体的内在结构正在不断发生变化。这些信号不应该被忽视。

 

在最近的一个财经论坛上，一位来自中央财经领导小组办公室的领导预测：“90后”农民工是将来潜在新的住房、汽车的主要消费群体。在这样的假设成立前，有两个必要的前提：一是中央政策企稳，二是地方政策不出边。在交易成本和部分城市限购政策不发生变化的基础上，投资投机性需求不过多干扰市场，就能保证市场呈现出真实的需求状况。如果大胆按照这样的方向来预判未来的房地产市场，就显得很有意思了：未来的“白银十年”到底会有怎样的成色呢？市场的主流产品会出现百花齐放的状况吗？

 

当下，保障性住房已经和将要满足大量中低收入家庭的住房需求，那么在进入“白银十年”的过程中，摸清未来的真实需求就显得十分重要了。正如上述预测，这个需求结构可能由“90后”、新就业人口决定，也可能由落户政策、外来务工人员决定，而在不同的地区和城市，这些不同需求之间可能又会有巨大的结构性区别。未来，市场变得更加理性，差别化和复杂化也更加突出。

 

万科高层最近在对媒体的表态中明确提出“商办物业能不沾就不沾”，也就明确了在未来十年，住宅依然是万科最重要的传统业务。作为行业龙头，万科有这样的勇气和能力。但对于很多房地产开发企业来说，他们有能力精准地抓到这些需求吗？在地价、人力成本高企的当下，他们还能够拿到较为理想的净利润吗？诸多问题之下，有一点可以肯定的是：“白银十年”不会属于所有地产企业。